Валентин Станишевский в интервью о недвижимости на Бали

«Мы предлагаем инвестору то, что предложили бы своей маме» – главный принцип в компании True real estate.

Все больше людей интересуются таким видом заработка, как инвестиции в недвижимость на Бали. Благодаря приятному климату и относительно невысокой стоимости жизни остров привлекает туристов и экспатов — спрос высокий и на краткосрочную, и на долгосрочную аренду. В то же время затраты на содержание жилья небольшие, а рентабельность высокая — а это привлекательно для инвесторов. Ожидаемый рост цен и открытость к иностранным инвестициям сулят долгосрочную выгоду.

Мы обсудили инвестиции в недвижимость на Бали с Валентином Станишевским, основателем агентства True real estate, которое предоставляет полный цикл услуг для инвесторов, начиная от поиска привлекательных объектов и формирования сильного портфеля до сопровождения проектов на протяжение всего их жизненного цикла, т.е. до перепродажи недвижимости и следующих покупок.

Расскажите, как Вы начали заниматься недвижимостью? Почему именно на Бали?

Я всю жизнь работаю с цифрами: еще в студенчестве нашел себя в продажах, пять лет назад защитил диссертацию по менеджменту и экономике. Построение финансовых и маркетинговых моделей, IT (а все это вычисления) — мое призвание. Выход на инвестиционный рынок (здесь без вычислений никак) стал логичным этапом в моей карьере, это все произошло органично. А мой партнер, Сергей Харламов, в инвестициях в недвижимость уже 15 лет. Он занимался этим в Лондоне, Прибалтике, Украине, ну и, конечно, на Бали. Правду сказать, я обожаю этот остров и сам живу здесь. Считаю его вторым домом. На этом рынке нет пузыря, как скажем, в Турции или Дубае, где из-за войны произошел резкий скачок. Там люди массово парковали свой капитал, покупали недвижимость ради паспортов и ВНЖ, а потом все схлопнулось, когда правительство поменяло законы. Бали не зависит от геополитики, здесь ситуация стабильна, да и рынок ориентирован исключительно на туризм. Бали – популярный курорт последние 100 лет.

Валентин Станишевский фото на Бали

Это правда, что на Бали дешевая недвижимость? Почему?

В чем особенность Бали? На острове не разрешено строительство высоких зданий, максимум пять этажей. Получается, строится не так много, а спрос фантастический — лучшие объекты круглый год заполнены на 85-90%.

Заполняемость объектов недвижимости на Бали можно узнать через сервис ESTATEMARKET (собственная разработка True real estate)

При этом стоимость самого строительства относительно небольшая, а землю не нужно покупать, достаточно оформить долгосрочную аренду. Отсюда — сверхприбыли, обычно в пределах 13-15%, а в исключительных случаях и все 20% годовых – все зависит от цены входа и условий. Получается, что недвижимость полностью окупает себя за несколько лет, можно быстро, по меркам Европы, сделать Х2. Например, зайти на фундаменте в закрытый PRE-SALE, объект дорожает на 30-40% после сдачи в эксплуатацию, на аренде зарабатываем 50-60% за несколько лет и перепродаем с учетом индексации. Но здесь очень важный момент – смотря, по какой цене покупать. Если вы покупаете объект в отделе продаж уже по рыночной цене, то прибыльность с аренды все-таки в районе 13-15% годовых.

Не поздно ли начать инвестировать в недвижимость на Бали?

Если коротко, самое время. Посмотрите статистику: 10 миллионов туристов в 2023 году.

Статистика по количеству туристов на Бали по годам

Также в 2023 году было сдано в эксплуатацию 5000 единиц недвижимости (т.е. квартир, вилл, таунхаусов). Это ничтожно мало для такого количества туристов. В 2024 году туризм только вернулся к доковидным показателям, а значит, спрос на аренду будет только расти.

Учтем, что 10 лет назад на Бали строили плохо и сейчас это жилье понемногу приходит в негодность. Соответственно, все старые объекты требуют реновации, а многие из них даже не поддаются реновации. Хорошо строить начали всего 5 лет назад, но приток новой недвижимости слишком мал, чтобы покрыть спрос. И этот разрыв увеличивается сумасшедшими темпами. Вот поэтому качественные проекты имеют феноменальную заполняемость.

А как заработать на этом? Какая стратегия инвестирования лучше?

Вокруг Бали сейчас много хайпа, для начинающих инвесторов это опасно. К нам недавно обратился человек, который купил объект на этапе фундамента. Когда стройка закончилась, получилось совсем не то, что он ожидал и он не знал, что с этим делать. Управляющая компания, которая должна была обеспечить заполняемость, не справилась, и вилла просто простаивала. Нужно было помочь с продажей. После детального анализа посоветовали ему одно: продать по точке входа и взять на себя все комиссии и расходы, потому что продать дороже и что-нибудь заработать там было неэкологично. Мы такие объекты не предлагаем своим инвесторам, даже если нам предлагают большую комиссию.

Валентин Станишевский на объекте Five oceans фото

Этот заказчик хотел воспользоваться стратегией флиппинга – самой распространенной. Это когда вы покупаете на фундаменте, а потом перепродаете дороже на стадии строительства. В Европе флиппингом называют немного другое – когда вы делаете реновацию. Но на Бали принято называть перепродажу флиппингом. Это стратегия – рискованная, чтобы получить высокую прибыль, нужно заходить с сильным агентом, который понимает, что вы покупаете и как потом это продавать. Еще важна точка входа – чем дешевле вы купите, тем больше маржа.

Вторая стратегия — аренда. Можно купить на фундаменте или уже ближе к сдаче виллу, потом любая аренда будет считаться как окупаемость на точку входа. И здесь в обычных предложениях это где-то 13-15% годовых, если правильно посчитать все расходы. Это очень важно. Если заходить на закрытых пресейлах или в крупные пуллы, то прибыльность может быть и до 20% – но это фактически за счет большой скидки на старте.

Или купить готовый объект, чтобы не нести рисков, связанных со строительством. Обычно это недвижимость с уже готовой финансовой моделью, даже есть арендаторы. Прибыльность будет около 10%.

И третья, моя любимая, это смарт-инвестирование. Мы собираем пул инвесторов, каждый инвестирует немного, а в сумме выходит много. Приходим к застройщику и получаем эксклюзивные условия.

Или модель со сложным процентом, когда мы инвестируем 2-3 миллиона долларов в покупку объектов недвижимости на стадии строительства, а после их сдачи, полученную прибыль с аренды реинвестируем в покупку новых объектов. За 5 лет работы в модели с реинвестированием можно увеличить свой капитал на 120-150%. У нас есть подобные фонды, где только один инвестор, и он свой капитал приумножает. Либо, где мы собираем несколько инвесторов в один фонд и за счет общего капитала приобретаем новые и новые объекты недвижимости.

Наверняка это рискованно. Расскажите, какие есть подводные камни?

Если инвестор заходит сам, без сильного агента, есть риск прогореть уже на этапе проверки документов застройщика или на финансовой модели – прогнозы по прибыльности от застройщика могут оказаться просто некорректными. И такой прибыльности не получить. Это можно узнать на этапе проверки, а не когда уже комплекс достроится.

Наше агентство имеет колоссальный опыт анализа рынка и официальных данных ведомств, включая отчеты Национального банка Индонезии, Министерства туризма, Министерства строительства. Эти документы – это тысячи страниц на индонезийском языке. И мы тщательно изучаем их, чтобы держать руку на пульсе внутреннего рынка.

Специалисты аналитического центра True real estate знают все о том, что и где происходит на рынке: какое количество туристов в какой сезон, какая официальная заполняемость отелей на Бали, какие планы правительства по развитию определенных регионов и т.д. Всё это нужно учитывать при инвестировании в тот или иной объект.

Кроме того, мы создали Estate Market – IT-разработку, которая каждый день собирает данные о заполняемости объектов недвижимости.

IT-разработка Валентина Станишевского Estate Market

Есть вероятность неправильного расчета финансовой модели. Мы никогда не берем за основу расчеты застройщика, а всегда сами анализируем заполняемость и окупаемость аналогичных объектов, проверяем с помощью нашего софта, чтобы получить реальные цифры. Я бы назвал наш метод подсчета консервативным, потому что мы никогда не завышаем цифры. Также есть риск недостроя, особенно у новичков застройщиков. Недавно созданные компании часто не вписываются в бюджет, а потом не могут сдать объекты в эксплуатацию. Есть риск при заключении договора. Если есть обтекаемые формулировки, их все нужно конкретизировать, чтобы не стать заложником контракта. Также нужно внимательно выбирать локацию: есть районы, где цена будет расти в ближайшие пять лет, а есть такие, где земля уже переоценена, и будет стагнировать. Со всем этим нужно разобраться. Рисков много, но True real estate все для своих клиентов просчитывает.

На что обратить внимание при выборе при выборе объекта?

В первую очередь — на риски, в том числе на надежность застройщика: из чего он строит, достроит ли, как собирается сдавать объект в эксплуатацию. Второе — есть ли потенциал к росту. Инвестиционная привлекательность определяется по точке входа. Можно купить на пресейле, когда цена еще ниже, чем на фундаменте. А можно купить уже готовый объект, условно через третьи руки. Окупаемость в этих случаях будет разной. Перед тем, как заключать сделку, нужно определить свою стратегию: меньше вложить и дольше ждать прибыли, купить дороже и быстрее получить деньги, хоть и меньшую сумму и переходить к следующему объекту, или получать пассивный доход.

Цена будет одинаковой что напрямую, что через агента. Но ни один застройщик не будет предоставлять вам клиентский сервис и заботиться о вашей инвестиции, их дело — продать и дальше строить. Поэтому нужно обращаться в агентство — мы сопровождаем вас всегда.

Валентин Станишевский отзывы инвесторов

Поделитесь своими прогнозами: что ждет рынок недвижимости на Бали?

Спрос на недвижимость на Бали сейчас превышает предложение и в будущем он будет только расти. Предложение теми же темпами расти не будет. Я уже говорил, что на острове запрещены высокое строительство, это не изменится. У застройщиков не получится привезти сильно больше стройматериалов, строителей, подрядчиков, чтобы увеличить объемы строительства в разы. В регион не допускают иностранных рабочих, на стройке работать могут только балийцы.

Все это выгодно для инвесторов: сдавать в аренду и продавать можно будет по хорошей цене. К тому же, в перспективе 5-10 лет принято решение о строительстве второго аэропорта в северной части острова. Это увеличит поток туристов и даст толчок для развития зоны, которая считалась не туристической. Там построят огромные развлекательные комплексы, метро. Все это сделает жизнь здесь приятнее, а инвесторы сразу могут рассчитывать на прибыль Х2-Х3. В свою очередь правительство Индонезии объявило о подготовке программ ипотечного кредитования (сейчас ипотеки просто нет – все вынуждены покупать только за собственные деньги), поэтому покупать недвижимость станут больше. В общем, рост только начинается и надо входить сейчас.

Фото Валентина Станишевского

Расскажите подробнее, как компания True real estate помогает тем, кто хочет купить недвижимость на Бали?

Мы исследуем рынок вместо клиента: детально все изучаем, проверяем, сравниваем. Мы находимся здесь, поэтому всегда можем:

• лично пообщаться с застройщиком;
• посетить объект;
• проверить качество стройки;
• проверить документы;
• сделать Due diligence;
• составить финансовые модели и прогноз прибыльности;
• проанализировать конкурентов рядом;
• снять видео или встретить инвестора, если он приезжает на Бали;
• организовать инвестиционный тур;
• предоставить налоговые консультации.

Мы - гораздо больше чем просто агентство недвижимости.

Сотрудники True real estate встречают инвесторов с цветами

Как вы формируете инвестиционную стратегию для клиентов?

Мы создаем вместе с инвестором его персональную инвестиционную стратегию, отталкиваясь от его риск-менеджмента, целей, возможностей и даже особенностей его психотипа. Факторов много и все их мы учитываем.

Далее под каждую стратегию строим персональную финансовую модель: по какой цене купим, какая будет заполняемость и цена аренды, сколько получим прибыли, когда и за сколько сможем продать, какие риски, сколько у него конкурентов, что будет, если стратегия не сработает. Мы сопровождаем инвестора и на этапе подписания документов, контракты заключаются вместе с нашим юристом, который находит все размытые формулировки и договаривается с застройщиком исправить их. Также сопровождаем финансовую сторону сделки, помогаем с переводами денег.

Фото заключения сделки о покупке недвижимости на Бали с True real estate

Давайте подытожим, проведем блиц-опрос.

Что самое важное в инвестировании на Бали?

Выбор проекта. А это качество строительства, юридические вопросы и стратегия. Нужно не только, чтобы объект был построен с учетом всех норм, а документы были оформлены правильно, но и чтобы инвестор понимал, что он будет делать с этой недвижимостью, какой у нее потенциал роста и получится ли продать объект.

Валентин, вы сами инвестируете в недвижимость на Бали?

Да, стратегия компании заключается не только в том, чтобы зарабатывать на комиссии, но и в том, чтобы владеть активами. Мы рискуем вместе с инвесторами. Мы инвестируем свои деньги в те же проекты, которые предлагаем инвесторам. У нас есть принцип в компании – мы продаем то, что предложили бы своей маме.

Как вы подходите к анализу рынка?

Мы основательно анализируем ситуацию в общем и каждый проект отдельно. Большую роль играет наш софт, благодаря которому мы знаем все о заполняемости и ценах, поэтому можем строить точные прогнозы прибыльности в любом районе Бали.

Софт Estate Market для анализа заполняемости и цен на недвижимость на Бали

Как вы выбираете застройщиков и проекты?

Мы наблюдаем за каждым застройщиком на протяжении от полугода:

• смотрим, выполняет ли свои обещания;
• оцениваем качество стройматериалов и стройки;
• смотрим на уже реализованные проекты и как застройщик ими управляет;
• проверяем все документы;
• полностью изучаем проект.

Даже если предложение супер выгодное, без тщательного мониторинга мы не начинаем продажи.

Какой сервис вы предоставляете клиентам?

Мы о них заботимся: встречаем в аэропорту, помогаем арендовать жилье, предоставляем автомобиль с нашим водителем, проводим инвестиционный тур по всем объектам, знакомим с застройщиками, даже досуг организовываем. А главное, предоставляем полное сопровождение до и после заключения сделки.

Что происходит с инвестором после покупки?

Мы сопровождаем до сдачи объекта в эксплуатацию или до перепродажи, консультируем по всем возникающим вопросам. И даже после сдачи комплекса мы все время держим на контроле объекты всех наших инвесторов. У нас есть отдельный сотрудник, у которого только одна задача – ездить по стройкам и объектам наших инвесторов и делать фото-видео отчет.

Когда инвестор приходит к нам, мы считаем, что мы должны предоставлять пожизненный сервис.

Наше мнение и отзыв о Валентине Станишевском

Скажем прямо, Валентин Станишевский впечатлил нас глубоким пониманием рынка и спектром услуг, которые агентство True real estate предоставляет инвесторам. Это точно значительно больше, чем просто агентство недвижимости. Эксперт рассказал нам о кейсах и показал отзывы, которые подтверждают сказанное. Вы можете также почитать отзывы о Валентине Станишевском и его компании True real estate на независимых площадках-отзовиках, а также в его социальных сетях.